汕头的二手房市场,正在悄然发生变化
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2021/4/15 14:05:39阅读 47058
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汕头的二手房市场,正在悄然发生变化。

针对汕头中心城区的二手房交易,汕头有了新的政策,对此可能会对汕头二手房市场产生重大影响。


本月(4.1)起,我市启用了“汕头市存量房交易价格评估验审计税(基准房价)系统”(下称“基准价系统”)完善更新项目成果。


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“基准价系统”完善更新后,全面完善了中心城区(金平、龙湖、濠江区)基准价,从实行区片价格优化为“一幢一价”;补充住宅类的别墅、独幢或联排多层住宅、厂房类的非通用厂房的基准房价,实现系统全覆盖;完善调节体系等,使“基准价系统”的使用更加科学、合理。


最主要的,也是最受买房人关注的优化,应该就是从实行区片价格优化为“一幢一价”。


我们都知道,二手房要过户办证之前,买方必须先缴纳契税和印花税。对于个人买家来说,目前的政策是住宅暂免征收印花税;而契税的金额则是根据房产的交易价格决定的。


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图片来源:汕头税务


自2016年11月开始,我市中心城区是实行“基准价系统”评估结果与纳税人申报价格两者进行比较,按照“二价择高”的原则来确定交易计税价格的。包括本月初完善更新后,也依然沿用“二价择高”原则确定交易计税价格


也就是说,这套房到底应该纳多少税,得看看你自己申报的价格,和税局计税系统内的基准价做对比,按照价格高的那个来纳税。


这里面就涉及到税局计税系统内的「基准价」了。


在2021年4月1日之前,税局计税系统内的「基准价」是以成交楼盘所在片区的“片区基准价”来计算的。但这样的弊端也很明显,那就是不够精准,甚至存在应缴纳税额与实际税额相差甚远的情况


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打个比方,就以我们早前统计过的东厦小学北校区所在片区来说,同个片区内,二手房的实际交易价格,从6500元/㎡到19500元/㎡不等,而在税局计税系统内的“片区基准价”却是一致的。我无法查询该片区的“片区基准价”是多少,此处我们暂且假设基准价为1.2万元吧。


如果有买方A购买了6500元/㎡的二手房,买方B购买了19500元/㎡的二手房,他们都要去税局缴纳契税。以100㎡且都是家庭首套为例,我们来算一笔账:


买方A:
应向税局缴纳契税=100*12000*1.5%=18000元;按照实际价格应缴纳契税=100*6500*1.5%=9750元;

买方B:
应向税局缴纳契税=纳税人申报价格应缴契税=100*19500*1.5%=29250元(遵循“二价择高”原则);


就像上面的例子一样,有些片区会因片区内有较多的新楼盘而被整体拉高了片区基准价。这时候,对于片区内那些几十年楼龄的老旧二手房来说,以区片价格来计算契税就显得不太公平了。


而2021年4月1日启用新的“基准价系统”之后,这一情况会有所好转。从实行区片价格优化为“一幢一价”,这是更加精细化的计税系统。具体到小区里的每一幢,它都有不同的基准价,这样就能更为准确地体现不同房产真实的价值,避免被“一刀切”。


新规自2021年4月1日起施行,有效期5年,至2026年3月31日止。



那么,目前汕头二手房交易情况如何?近日,市自然资源局公布了2021年一季度汕头各区县存量住房网签数据统计表。


根据统计数据,整个汕头市在2021年第一季度的二手房成交金额约19.7亿元,共成交3580套,全市二手房均价约5400元/㎡



毫无疑问,不管是成交金额、成交面积,还是成交均价,龙湖区都是全市各区县中最高的。而金平区二手房均价仅有4514元/㎡,这个是有点出乎笔者意料的。


不过,二手房由于楼龄不一,地段不一,即使是相同面积段的,价格也可能相差巨大。不管是龙湖区的7091元/㎡,还是金平区4514元/㎡的二手均价,较之目前的市场价格来讲,还是偏低的。想必成交房源中,老旧二手房占比应该不少


再者,网签数据存在一定的滞后性,而且价格也可能会与二手市场上实际询问的价格存在一定的差距,所以这份数据统计表只能作为参考。但是从大的方向上还是可以看出,哪些区域的二手房交易更活跃,行情大概什么样,这对于买房人具有一定的参考性。
光是一季度已进行网签的,月均成交就得接近1200套,可见二手房的需求还是很大的。



前面讲到成交房源中,老旧二手房占比高。在此也顺便再聊聊老旧二手房的问题。


老旧二手房的优缺点非常明显。


先说优点,一是户型实用率高,二是生活配套成熟齐全,且学位分配明确,三是老房子大多能做到即买即交付。最重要的是,老旧社区房子,价格一般都会低于全新楼盘,适合刚需上车。


而坏处呢,首先这类房子缺少绿化园林,而且早期户型还有较多三尖八角的设计,可能不尽人意;其次,因地处老城区,停车位紧缺会较为突出,另外,可能还要把塞车的时间成本考虑进去;再一个,老房子受限于楼龄,在贷款额度及年限上,银行也会有所限制。



本文来源:凤凰房产汕头站

文章部分信息参考自:汕头税务、市自然资源局、品读汕城